Bir arsa kooperatifinden hisse almadan önce dikkat etmeniz gereken hukuki hususlar!

Avukat Kadir Kurtuluş’a kooperatif yatırımlarının hukuki açıdan ne kadar güvenilir olup olmadığını sorduk. Kadir Kurtuluş ‘’ Kooperatifler konusunda çok dikkatli olun giriş kolay, çıkış zor’’ yorumunda bulundu. Açıklamalarının ayrıntısı aşağıda yer almaktadır.

Kooperatif nedir?

Kooperatifler, ortaklarının bir amaca ulaşmak için ekonomik ve sosyal yardımlarla karşılıklı yardımlaşma, dayanışma ve işbirliği içerisinde bir araya geldikleri ekonomik kuruluşlardır. Kooperatifler ortak amacı gerçekleştirmek için kurulur ve ticari işletmelerden farklı olarak kar amacı gütmez. Amaç ortakların ihtiyaçlarını en az maliyetle karşılamaktır. Kooperatifler hem kişilerin tek başlarına yapmaya güçlerinin yetmediği işleri bir araya gelerek yapmaları sağlar hem de toplumun kalkınmasına katkıda bulunur.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nda kooperatifler; tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek ve geçimlerine ait ihtiyaçlarını, işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklar olarak tanımlanmıştır. Yani kooperatifler çeşitli konu ve alanlarda kurulabilirler. Biz bu yazıda arsa kooperatiflerinden bahsediyor olacağız.

Bir arsa kooperatifinden hisse almadan önce dikkat etmeniz gereken hususlar vardır.

Öncelikle dahil olmak istediğiniz bu yapının bir kooperatif olduğundan emin olun.

• Bir kooperatif mutlaka kooperatif ana sözleşmesine sahip olmalıdır. Kooperatif ana sözleşmesi en az yedi (kurucu) ortak tarafından hazırlanarak imzalanmalı ve noter tarafından onaylanmalıdır (KoopK.2/1).
• Kooperatif ana sözleşmesinde aşağıda belirtilen hususlara yer verilmesi zorunludur (KoopK.4):
• Kooperatifin adı ve unvanı, amacı ve çalışma konuları,
• Ortaklık sıfatını kazandıran ve kaybettiren haller,
• Ortakların pay tutarı ve sermayenin ödenme şekli,
• Nakdi sermayenin en az ¼’ ünün peşin ödenmesi,
• Ortakların sorumluluk durumları,
• Organların görev, yetki ve sorumlulukları,
• Kooperatifin temsili,
• Yıllık gelir ve gider farklarının hesaplama ve kullanma şekli,
• Kurucu ortakların adı, soyadı ile ikametgahları.
• Kooperatifin ehliyeti bu amaç ve konular ile sınırlıdır (KoopK.6/II).

İkincil olarak kooperatiften ne beklediğinizi ve ihtiyacınızın karşılanıp karşılanmayacağınızı öngörmeye çalışın, öngöremediğiniz projelere girmeyin.

Bugün birçok kimse Muğla, Antalya gibi turistik bölgelerde imarsız arsaları çok uygun fiyatlara toplayıp, yasal prosedüre uygun şartlarda bir kooperatif kurup, bu imarsız araziler üzerinde tarım çiftlikleri, doğal yaşam alanları, hayvancılık çiftlikleri, organik tarım alanları gibi cezbedici projeleri de içeren konut projeleri çiziyor ve bazıları bunlarla ilgili Avrupa Birliği’nden fon sağlıyor, sonra da imarsız alanda çizilen bu projeleri vatandaşlara ileride buralarda imar çıkacak vadiyle satıyorlar. Ancak şu unutulmamalıdır ki kooperatiflerin imarsız alanlarda imar çıkartmak için ne bir gücü ne de bir yetkisi vardır. En iyisi bu vaadlere hiç kulak vermemek ve bu tarz projelerden uzak durmaktır. Aksi takdirde hiç bitmeyecek bir projeden hisse alıp bir ömür boyunca beklemek zorunda kalabilirsiniz.

Hiç bitmeyecek bir projeden hisse alıp bir ömür boyu beklemek zorunda kalabilirsiniz ne demek?

• Yani bir kooperatiften şimdi dediğinizde ayrılamazsınız ya hissenizi devrederek kendinizi kurtarabilirsiniz ya da kooperatifin dağılması gerekir. Bu bahsettiğimiz tarzdaki batık bir kooperatife ait hisselerinizi devretmeniz çok kolay olmayabilir. Öte yandan kooperatifin dağılması da çok kolay bir şey değildir. Çünkü KoopK.81’ de öngörülmüş dağılma sebepleri ancak şunlardan biri olabilir:
• Ana sözleşmeye konabilecek ihtiyari hükümlerden, tescil ve ilana tabi hususlardan olarak, kooperatifin süresi, ana sözleşmede kararlaştırılmış ise, bu sürenin dolması halinde kooperatifin kendiliğinden dağılması gerekecektir. Eğer ana sözleşmede böyle bir kural yoksa bu maddeden faydalanamazsınız.
• Dağılma ile ilgili sebeplerin takdiri genel kurula bırakılmıştır. Eğer genel kuruldaki üyeler kendi menfaati için kooperatifin devamını isterlerse bu maddeden de faydalanamazsınız.
• Kooperatifin İflası
• Kanunlarda öngörülen diğer hallerde ilgili bakanlığın mahkemeden alacağı karar üzerine kooperatifin dağılması söz konusu olabilir (KoopK.81/b.4).
• Bir kooperatif diğer bir kooperatif tarafından aktif ve pasifleriyle birlikte devralındığında, devreden kooperatif dağılmış sayılır (KoopK.84/I). Eğer genel kuruldaki üyeler kendi menfaati için kooperatifin devamını isterlerse bu maddeden de faydalanamazsınız.
• Üç Yıl Olağan Genel Kurul Toplantısının Yapılmaması. Eğer genel kuruldaki üyeler kendi menfaati için kooperatifin devamını isterlerse bu maddeden de faydalanamazsınız.
• Konut Yapı Kooperatiflerinin Amacına Ulaşması. Eğer genel kuruldaki üyeler kendi menfaati için kooperatifin devamını isterlerse bu maddeden de faydalanamazsınız.

Dolayısıyla kooperatiflere girmek kolay çıkmak zordur, bu sebeple bir kooperatif hissesi almadan önce çok detaylı araştırılmalıdır. Bunun yanı sıra şu da unutulmamalıdır ki kooperatif üyesi ya da hissedarı olmanın hukuki ve cezai yükümlülükleri de vardır. Yani hiç bir şey kazanamadığınız gibi hem zaman, hem para hem de itibar kaybedebilirsiniz.

Avukat Kadir Kurtuluş

Kaynak : Emlakkulisi.com