28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında çıkarılan “Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik”  kapsamında getirilen uygulamalarda hukuki açıdan dikkat edilmesi gereken usul ve esaslar bulunmaktadır. Sırayla inceleyecek olursak;

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ KURULMADAN EN AZ BİR GÜN ÖNCE TÜKETİCİYE ÖN BİLGİLENDİRME FORMU, BAĞIMSIZ BÖLÜM PLANI, VAZİYET PLANI, KAT PLANI VE MAHAL LİSTESİ  VERİLMESİ MECBURİDİR.

Yönetmelik kapsamında getirilmiş olan en önemli hususlardan biri ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formunun verilmesinin mecburi olmasıdır. Bu form en az 12 punto büyüklüğünde yazılır ve aşağıdaki hususları taşımak zorundadır.

a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,

b) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile 2/11/1985 tarihli ve 18916 Mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,

c) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,

ç) Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,

d) Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler,

e) Konutun teslim tarihi,

f) Verilecek teminata ilişkin bilgiler,

g) Yapı ruhsatının alınış tarihi,

ğ) Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler.

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ SIKI ŞEKİL ŞARTLARINA BAĞLANMIŞ OLUP BU ŞARTLARA UYGUN YAPILMAMIŞ OLAN SÖZLEŞMELER GEÇERSİZDİR.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme şeklinde veya noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile kurulur. Aksi hâlde sözleşme geçersizdir. Satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez ve yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.

TÜKETİCİ, SÖZLEŞMENİN KURULDUĞU TARİHTEN İTİBAREN ON DÖRT GÜN İÇİNDE, HERHANGİ BİR GEREKÇE GÖSTERMEKSİZİN VE CEZAİ ŞART ÖDEMEKSİZİN SÖZLEŞMEDEN CAYMA HAKKINA SAHİPTİR ve AYNI ZAMANDA ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞINDA DEVİR VE TESLİM TARİHİNE KADAR TÜKETİCİNİN HERHANGİ BİR GEREKÇE GÖSTERMEDEN SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI VARDIR.

Yönetmeliğin 10. Maddesi kapsamında ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞINDA DEVİR VE TESLİM SÜRESİNİN SÖZLEŞME TARİHİNDEN İTİBAREN 36 AYI GEÇEMEYECEĞİ KABUL EDİLMİŞTİR.

PROJE DEĞİŞİKLİKLERİNE İLİŞKİN OLUP SÖZLEŞMEYE KONU KONUTUN YER ALDIĞI PROJEDE SONRADAN DEĞIŞIKLIK YAPILMASI DURUMUNDA, BU DEĞIŞIKLIĞIN TÜKETICIYE YAZILI OLARAK VEYA KALICI VERI SAKLAYICISI ILE BILDIRILMESI ZORUNLU OLDUĞU KABUL EDİLMİŞTİR.

GETİRİLEN EN ÖNEMLİ DEĞİŞİKLİKLİKLERDEN BİRİ DE BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI YAPTIRMA ZORUNLUĞU GETİRİLMİŞTİR.

Yönetmelik kapsamında getirilmiş olan en önemli hususlardan biri de “Bina Tamamlama Sigortaları” na ilişkindir. Yönetmeliğin 12. Maddesi ile satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırmasının zorunlu olduğu düzenlenmiştir. Bu yükümlülüğe uymayan satıcıların aşağıda belirtilen diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur:

a) Banka teminat mektubu,

b) Hakediş sistemi,

c) Bağlı kredi ile teminat.

d) Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından uygun görülen diğer teminatlar.

Yazar : Avukat Kadir Kurtuluş

Kaynak : Emlak Kulisi