KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TARAFLARIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması şart değildir. Kiracı oturmaya başlamış ve kiraya veren de kira bedelini tahsil etmiş ise kira sözleşmesi var kabul edilir.

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

KİRAYA VERENİN BORÇLARI: ( kiracının hakları)

Teslim borcu (MUHTEMEL SORU: ev/ işyeri sahibim sözleşmeyi imzaladıktan sonra anahtarı vermedi, evi/ işyerini teslim etmedi)

T.C. YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2013/14078 Karar: 2014/6778 Karar Tarihi: 26.05.2014 Kiraya verenin tek yanlı olarak akdi feshetmesi, sözleşmeye konu işyerini kiracıya teslim etmemesi bu kapsamda sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Bu kapsamda davalının tazminat sorumluluğu bulunmaktadır. TBK’nun 114/2 maddesi uyarınca haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanacaktır. Bu nedenle davalının kira sözleşmesine aykırı davranmasıyla oluşan sorumlulukta tazminattan indirim yapılmasını düzenleyen TBK’nun 52.maddesi uygulama alanı bulacaktır. Bu kapsamda davacı kiracı da feshi müteakip kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği yeni bir işyeri bulma konusunda gerekli çabayı göstermek zorundadır. Bunun bir sonucu olarak davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği başka bir işyerini hangi sürede yeniden kiralayabileceği sürenin belirlenmesi, davalı kiraya verenin de bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulması gerekir.

Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu ( MUHTEMEL SORU: kiraladığım evin vergilerini be mi ödemeliyim yoksa kiracı mı?)
Yan giderlere katlanma borcu ( kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere) ( konut ve çatılı işyeri kiraları için: Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.)
Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk
önemli ayıplarla teslim:, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurulabilir.
Önemli olmayan ayıplarla teslim: kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurulabilir.
Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinde sorumluluk

Kiralayan;

Ayıpların giderilmesini, (Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.)
Kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını
Yukarıdaki iki seçenekle birlikte zararın giderilmesini talep edebilir.
ÖNEMLİ AYIP: kira sözleşmesi feshedilebilir.
Zapttan sorumluluk; (Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.)
Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması halinde sorumluluk;
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

4- KİRACININ BORÇLARI:

Kira bedelini ödeme borcu ( MUHTEMEL SORU: Kiracım kira bedelini ödemiyor ne yapmalıyım?)
Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
Kiracı, kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.
Ancak, kiracıya 30 günlük süre tanınmanın bir fayda vermeyeceği anlaşılıyorsa veya kiracı kasten ağır veriyorsa ya da çevredekiler açısından bu durum çekilmez hale gelmiş ise 30 günlük süre tanınmasına gerek yoktur. Kiralayan hemen sözleşmeyi feshedebilir.
Konut ve çatılı iş yeri kiraları dışındaki kira sözleşmelerinde ise, kiracı sözleşmeden doğan yükümlülükleri yerine getirmezse, kiralayan herhangi bir süreye tabi olmaksızın sözleşmeyi feshedebilir.
Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu ( MUHTEMEL SORU: Kiracım komşularıyla kavga ediyor/ eve zarar veriyor ne yapmalıyım?)
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.
Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.
Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu ( MUHTEMEL SORU: kiracım yeni kiracı/ yeni malik için evi göstermeme izin vermiyor)
Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür
Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. (T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2001/8142 K. 2001/8911 T. 9.10.2001 “Bu durum karşısında mahkemece yapılacak iş; uzman bilirkişi aracılığı ile yerinde inceleme yapılmak, kiralananın niteliği, bulunduğu mevki, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile birlikte tarafların yararları değerlendirilmek hakkaniyete uygun denge kurmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı saptanmak ve hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde karar vermekten ibaret olmalıdır.”)
Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.