Kentsel Dönüşüm ve Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları

Kentsel Dönüşüm ve Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları

Kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre dönüştürülecek yapılarla ilgili karar alınması için maliklerin 2/3 çoğunluğu yeterlidir. 2/3 çoğunluğun hesaplanmasında ise arsa payı rol oynamaktadır. Arsa payı ise Anayasa’da ve uluslar arası sözleşmelerde güvence altına alınan mülkiyet hakkının bir yansıması olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yüzden arsa paylarının doğru tespit edilmesi son derece önemlidir.

6306 Sayılı Kanun’da 2/3 çoğunluğun yeterli olması azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakkını kısıtlayıcı niteliktedir. Mülkiyet hakkının kısıtlanması ise ancak kamu yararı söz konusu olduğunda mümkün olabilmektedir. Kentsel Dönüşüm yasası ve ilgili mevzuatın amacı da afet riski altındaki alanlar ve bu alanlar dışındaki riskli yapıların iyileştirilmesi ve yenilenmesi, dolayısıyla can ve mal kaybının önlenmesidir. Ancak ne yazık ki uygulamada 2/3 çoğunluğu sağlayan malikler, Kanunun amacına ters düşecek şekilde azınlıkta kalan malikleri sürece dahil etmeyerek Kanundan doğan haklarını kötüye kullanabilmektedir. Özellikle büyük kentlerde kentsel dönüşüm sürecinin hızlanmasıyla birlikte, yasa koyucunun öngöremediği bir takım sorunlar ortaya çıkmaktadır.

İşte bu noktada, arsa payları doğru tespit edilmemiş maliklerin riskli yapı yıkılmadan önce arsa paylarının düzeltilmesi için dava açması sürecin seyrini değiştirebilecek öneme sahiptir.

Türkiye’de ne yazık ki, gayrimenkullerin çoğunda kat mülkiyeti kurulurken gerekli özenin gösterilmemiş olması veya sonradan değişen/eklenen bölümler nedeniyle arsa paylarının yeniden tespit edilmesi gerekmektedir. Riskli yapıların dönüşüm sürecinde karar alma için yeterli çoğunluğun hesaplanmasında arsa payları dikkate alındığından, hatalı tespit edilen veya değişen durumlar nedeniyle yeniden tespiti gereken yapılarda arsa paylarının düzeltilmesinin önemi bir kat daha artmaktadır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Arsa payının düzeltilmesine ilişkin davaların hukuki dayanağı 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bulunmaktadır. Bir arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denilmektedir. Ortak alanlar için arsa payı tesisi mümkün değildir, ancak bağımsız bölümler arsa payına konu olabilirler.

Arsa payının belirlenmesi ile bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı belli olmakta, böylece malikler kat mülkiyetinden doğan haklarını arsa payları oranında kullanabilmektedirler. Dolayısıyla maliklerin gerek 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gerekse 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dan doğan haklarını kullanmaları arsa payları ile doğru orantılıdır.

Arsa payı düzeltilmesi davası bir tespit davasıdır. Davanın açılması için korunmaya değer güncel ve hukuki bir yararın olması gerekmektedir.

6306 Sayılı Kanun’un 6/1. Maddesinde riskli yapının dönüştürülmesi ile ilgili uygulama işlemleri konu edilmiş ve “…Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır….” düzenlemelerine yer verilmiştir. Bu maddeden de anlaşılacağı üzere bağımsız bölüm sahiplerinin arsa payları ile orantılı olarak kullandıkları haklar, mülkiyet hakkının özünü etkileyecek niteliktedir. Bu yüzden dönüşecek yapıda bağımsız bölümü bulunan maliklerin arsa paylarının hatalı olduğunu düşünmeleri halinde hukuki ve güncel bir yararlarının olduğundan bahsetmek mümkündür.

Davanın Tarafları

Arsa payının bağımsız bölümler ile orantılı olarak düzenlenmediği hallerde her kat maliki, kat irtifakı sahibi, onların yasal temsilcileri ve yasal mirasçıları arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için davacı olabilirler. Arsa payı mülkiyet hakkı ile bağlantılı olduğundan bu davayı açma hakkı kat maliklerine ve kat irtifakı sahiplerine tanınmıştır. Dolayısıyla taşınmazda sonradan kat maliki haline gelen kişilerin de dava açma hakkı bulunmaktadır.

Davalı taraf ise taşınmazda bulunan diğer kat maliki veya kat irtifakı sahipleridir. Davacı olmayan maliklerin davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Bunun nedeni ise, dava sonucunda arsa payı düzeltilmesine karar verilir ise, bu durumun sadece düzeltilmesine karar verilen bağımsız bölümlerin değil diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarında değişiklik meydana getirecek olmasıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir ve bu kural emredicidir. Arsa payı ve düzeltilmesi davasının hukuki dayanağı 634 Sayılı Kanun’da yer aldığından, arsa payının düzeltilmesine ilişkin davalarda sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın aynından kaynaklandığı için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.

Dava Açma Süresi

Arsa paylarının düzeltilmesine ilişkin davaların açılması herhangi bir hak düşürücü süre ile sınırlandırılmamış olsa da, bu davalar ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilmektedir.

Ancak kentsel dönüşüm sürecinin başlamasıyla birlikte, riskli yapının yıkılması halinde bağımsız bölümlerin varlığından söz edilemeyeceğinden arsa paylarının tespiti istenememektedir. Bu yüzden arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak düzenlenmediği durumlarda dönüşüm kararı verilmeden önce bu sorunun çözülmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, hatalı olarak belirlenmiş arsa paylarına göre dönüşüm sürecinin devam etmesi ve sonrasında oluşacak imar hakkının dağıtılmasında haksızlıkların ortaya çıkması kaçınılmazdır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Tedbir Kararı

Riskli yapı olarak kentsel dönüşüme konu bir gayrimenkule ilişkin açılan arsa payı düzeltme davasında 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389. Maddesi gereğince ihtiyati tedbir kararı verilerek arsa payına ilişkin ihtilaf çözülünceye kadar yıkımın durdurulması gerekmektedir. Zira uyuşmazlık arsa payının düzeltilmesine ilişkin olup, bu uyuşmazlığın çözülmesi için ilgili yapıda keşif yapılarak delil elde edilmesi gerekmektedir. Taşınmaz yıkıldığı takdirde ise delilin elde edilmesi imkansız hale gelecektir.

Sonuç olarak, kentsel dönüşüme konu olacak yapılarda bağımsız bölümü bulunanların, arsa paylarının hatalı olduğunu düşünmeleri ve dava açma şartlarını taşımaları halinde haklarını korumak için arsa payının düzeltilmesi davası açmaları gerekmektedir.

Yazar: Avukat Figen ŞİMŞEK