Kat Mülkiyetinde Ortak Alan Kullanımı

Öncelikle bu konuda Kat Mülkiyeti Kanununa tabi bir yapıda “ortak yerlerin nereler olduğu” hususunu bilmekte fayda var 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 20. Maddesine göre;

Binanın kirişleri, kolon ve perde duvarları, genel giriş kapıları,merdivenler, asansörler, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, çatılar, bacalar, yangın merdivenleri vb. gibi ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanmaya tabii yerler ve şeyler ortak yerlerin konusuna girer.

Kat maliklerinin ortak alanlardaki hakları:

Kat mülkiyeti kanuna tabii taşınmazın tüm ortak yerlerinde, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Bu konuda en önemli husus kat maliklerinin BORÇLARI hususudur. Şöyle ki;

Kat malikleri diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde, inşaat onarım, değişik renklerde badana boya yaptıramaz. ANCAK, söz konusu bozukluk, kat mülkiyetine tabii yapıya veya bir bölümüne zarar verecekse ve bu zararın acilen giderilmesi gerektiği mahkeme tarafından tespit edilmişse, söz konusu bozukluk, bina projesine uygun bir şekilde rıza aranmaksızın her kat maliki tarafından yaptırılabilir.

Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde de kat mülkiyetine tabii yapıya zarar verecek onarımlar ve değişiklikler yapamazlar. Ancak söz konusu tavan, taban veya duvar bölümlerinde birbirine bağlantı bulunan bölüm maliklerinin ortak rızasıyla değişiklik yapabilirler.

Kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki bu gibi hakları ve borçları yanında ortak kullanıma tabii yerlerin kullanılması, onarılması gibi hususlarda doğacak borçlara katılma yükümlülüğü vardır. Örneğin aidat borçlarından kaynaklı davalar kat malikleri arasında en çok hukuki sorun çıkan yerlerden birisidir:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre;

1. Kat maliklerinin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanımdan doğan gider ve avans paylarını, kendi arsa payları oranında ödemekle yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkını kullanmadığı gerekçesiyle söz konusu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

1.1. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliklerine; Diğer kat maliklerinden her biri ve kat mülkiyetine tabii yapı yöneticisi, YÖNETİM PLANINA, Kat Mülkiyeti Kanununa ve Türk Borçlar Kanununa göre dava açabilir ve icra takibi yapabilirler.

1.2. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki; geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

1.3.Gider ve avans payını ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde İPOTEK KURULMASI; Kat malikinin, gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinden kira akdine, oturma hakkına veya vb. sebeplerle devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kat malikinin borcu bu şekilde de alınamazsa, mahkeme tarafından tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle mevcut borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

2. Kat mülkiyetinin devri davası: Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmeyerek, diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale getirecek derecede ihlal ederse, hakları ihlal edilmiş olan kat malikleri, o kat malikinin kendi bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimdan isteyebilirler.

2.1. Şu hallerde “çekilmezlik”, her halde mevcut sayılır;  

2.1.1. Kat malikinin, ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçlarını ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olmuş olması.

2.1.2. Kat mülkiyetine tabi taşınmazın bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından daha önce KMK md. 33 uyarınca müdahalede bulunulmuş olmasına rağmen, kat malikinin yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek konusunda, öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar etmesi.

2.2. Dava açma şartı: Bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine devri için dava açılması için diğer kat maliklerinin sayı ve arsa çoğunluğuyla karar vermesi gereklidir. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezlerse davayı diğer kat malikleri açar.

2.3. Dava açma süresi: Bu dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Bu Konuda Dava Hakkı Olanlar Dava Açma Süresi Konusunda Dikkatli Olmalıdırlar. Yüksek Mahkeme Tarafından Bu Konuda Verilmiş Bir Red Kararını Onama Kararı Mevcuttur

“20. Hukuk Dairesi         2018/415 E. , 2018/3205 K. Mahkemece; KMK’nın …. maddesinde kat mülkiyetinin devri mecburiyetinin düzenlendiği, katmaliklerinden biri borçlarını ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale getirecek derecede ihlal eder ise o kat malikinin müstakil bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının devrini hakimden isteyebileceği … bağımsız bölümün mülkiyetinin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verileceği, bu kararı almak için çoğunluk sağlanamaz ise veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemez ise davayı öteki kat maliklerinin açabileceği davanın ön şartı olan çekilmezlik halinin ortak gider/avanstan kendisine düşen borcu ödemediği için … takvim yılı içerisinde … defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması haline bağlı olarak 6/… yıl içinde dava hakkının kullanılması gerektiğinin belirtildiği anlaşılmakla, …/04/2015 tarihli toplantı 8. maddesinde sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alındığı ancak yönetime dava açma yetkisi verildiği, derhâl davayı açma mecburiyeti yüklenmediği, nitekim yönetimin de halen bu konuda bir dava açmadığı, bu kararın icrai nitelikte olmadığı ancak KMK’nın …. maddesi uyarınca dava açma şartlarının ve bağımsız bölümün devri şartlarının ve çekilmezlik halinin ancak davalı yönetim tarafından doğrudan açılmış davada tartışılabileceği, bu aşamada dava açma bakımından davacının hukuki yararının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir…yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının davacıya yükletilmesine 30/04/2018 günü oy birliğiyle karar verildi.”

2.4. Hakim hüküm vermeden önce, devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada, üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için uygun bir süre vermesi, devir bedelinin, süresi içinde yatırıldığına dair belge ibraz edilmesi ve hakimin davayı kabul etmesi, gerekiyor.