Gayrimenkul sektörüne ilişkin yerli ve yabancı yatırımcıların en önemli sorunlarından birisi de gayrimenkulün hukuki durumuna ilişkin güvensizliğidir. Bu sebeple ortaya çıkan tapu sigortasının ne olduğunu, nasıl çalışacağını ve diğer çözüm önerilerini Avukat Kadir Kurtuluş’a sorduk.

“Ülkemizde pek uygulaması olmayan tapu sigortası çoğu batı ülkesinde uygulanan bir sistemdir. Bu sistem gayrimenkul alım satımına ve devamına ilişkin sürecin güvenliği için oluşturulmuştur. Bir gayrimenkulü alırken yapılması gereken derin araştırmalar mevcut olabilir. Örneğin; tapu kayıtlarının incelenip eski tarihlere dair bir şerh ya da mülkiyeti kısıtlayıcı durumun olup olmadığı, ipotek haciz vs tedbirlerin gayrimenkulün ilk sahibinden başlayarak şu ana kadar nasıl süre geldiği, yerel yönetimlerin ilgili gayrimenkule ilişkin planlamaları, DOP kesintileri ve diğer uygulamaları, mülkiyetin devir edilebilirliği, bölgesel baraj vs gibi yapıların gayrimenkul üzerindeki etkisi, bunlardan bazılarıdır. İşte bu noktada sigorta şirketi, işlem yapılacak gayrimenkule ilişkin tüm bu araştırmaları uzman kişilere yaptırıp, eğer risksiz görürse bu gayrimenkulü belirlediği süre kapsamında sigortaladığını beyan eder. Sonuç olarak, yerli ya da yabancı yatırımcıların gayrimenkulün durumuna ilişkin tüm riskleri sigortacı tarafından üstlenilmiş olacak ve alıcılar gönül rahatlığıyla tapu sigortası yapılmış gayrimenkulü satın alabilecekler.” diyen Kurtuluş sözlerine şöyle devam etti;

Esasında, 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında çıkarılan, 27.11.2014 resmi gazete tarihli “Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik” ‘in 12. Maddesi ile getirilen “Bina Tamamlama Sigortası” bir nevi “Tapu Sigortası” olup ayrıca tapu sigortası uygulanmasına öncü bir düzenlemedir. Bu düzenleme ile müteahhitin konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırmasının zorunlu olduğu düzenlenmiştir. Dolayısıyla sigorta şirketi binanın yapılmasına engel olacak, gayrimenkule ya da yukarıda belirtilen diğer faktörlere ilişkin incelemeyi yapacaktır. Uygulama açısından sigorta şirketleri ve üreticilere tapu sigortasına ilişkin tecrübe kazandıracak olan bina tamamlama sigortası ayrıca, müteahhitlerle sigorta şirketlerinin bu konuları derinlemesine ele almasını sağlayacaktır.

Bize göre de; Türkiye’deki gayrimenkul yatırımlarındaki en önemli handikaplardan birisi “öngörülebilirlik ve güven eksikliğidir”. Esasında bu güven eksikliğinde, yurtiçi ve yurtdışı pazar alıcılarının haklı olduğu çok sebep var. Şöyle ki; ön ödemeli konut satışlarında müteahhitlerin projeleri tamamlayamadığını ve tüketici mağduriyetlerini gördük, arsa alınır sonrasında ortaya kök tapular ya da Cumhuriyet Dönemi’nde verilmiş eski tapular çıkabilir, 2B’li arsalar hukukumuzda neredeyse tapu gibi korunmuş birer müessesedir, tapu tahsis belgeleri keza aynı şekilde tapuya esas kabul edilmektedir. 6306 sayılı kentsel dönüşüm ile alakalı kanunla beraber rezerv alanlarında ya da riskli yapılarda mülkiyetin hukuki durumu değişebilir, ülkemizde birçok gayrimenkulün kaydında Osmanlı İmparatorluğu’ndan bu yana devam eden vakıf şerhleri bulunmaktadır, sonradan belediyeler tarafından yapılan imar planlarında gayrimenkulünüz park, hastane alanı, mezarlık alanı, okul ve benzeri yerlerde kalabilir vs. Bizce artık bu bilinmeyenleri bilinir hale getirerek daha güvenilir bir gayrimenkul sektörü oluşmasına katkı yapmanın vakti gelmiştir. Tapu sigortasını bu kapsamda incelediğimizde, sadece sigortacıların üzerine yıkılmış bir sistemin çalışmasının zor olduğu kanaatindeyim. Halbuki, bina tamamlama sigortası, tapu sigortası vs. olarak geçen müesseseler “Gayrimenkul Güvence Modeli” adı altında ele alınıp; sigortacılar, hukukçular, gayrimenkul değerleme uzmanları ve şehir planlamacılarından oluşacak lisanslı mikro oluşumlarla ilerletilse ve yapılacak mevzuat geliştirmeleri bu yönde yapılsa, o vakit ülkede çok sağlam ve güvenilir bir tapu sisteminin oluşması için hızlı ve gerçekçi adımlar atılmış olacaktır.

Son olarak; özellikle yabancı yatırımcıları ülkeye çekebilmenin en önemli ve kolay yolu ‘Gayrimenkul Güvence Modelini’ çalışır hale getirmekten geçer.

Yazar : Avukat Kadir Kurtuluş

Kaynak : Emlak Kulisi