Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) nedir?

Kişilerin veya şirketlerin sağladığı fonlarla kurulan GYF’ler gayrimenkullere yatırım yapıp getiri elde etmek için kurulurlar. Daha kitabında bir biçimde açıklamak gerekirse GYF, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri adına inançlı mülkiyet esasına göre gayrimenkuller veya gayrimenkule dayalı haklardan oluşan bir portföyü işletmek için SPK tarafından yetkilendirilmiş portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilen tüzel kişiliği olmayan bir malvarlığı birliğidir. Kısacası GYFler kurumsal ve güvenilir bir gayrimenkul finansman modeli sunarlar.

6362 sayılı Yeni Sermaye Piyasası Kanunu ile GYF adına fon portföyündeki varlıkların tapu kütüğünde tescil edilmesine imkan tanınmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) nasıl kurulabilir?

Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) ler sadece Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi (GPYŞ),tarafından kurulabilir.

Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketleri (GPYŞ) nedir?

Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketleri (GPYŞ) sadece GYF kurup işletebilecek, SPK’dan kuruluş izni alarak oluşturulabilecek ve yine SPK’dan faaliyet izni alarak faaliyete geçebilecek özel yetkili bir anonim şirkettir. GPYŞ kurmak için mevzuatta çeşitli yükümlülükler, faaliyet şartları ve sınırları bulunmaktadır.

GYFler nitelikli yatırımcılardan toplanan katılma payları ile oluşturulur dedik. Nitelikli yatırımcı kimdir?

Aracı kurumlar, bankalar, portföy yönetim şirketleri, kolektif yatırım kuruluşları, emeklilik yatırım fonları, sigorta şirketleri, finansman kuruluşları, varlık yönetim şirketleri

Emekli ve yardım sandıkları, 17/7/1964 tarihli ve 506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanunu’nun geçici 20’nci maddesi uyarınca kurulmuş olan sandıklar.

Kamu kurum ve kuruluşları, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, DünyaBankası ve Uluslararası Para Fonu gibi uluslararası kuruluşlar

Aktif toplamının 50.000.000 Türk Lirası, yıllık net hâsılatının 90.000.000Türk Lirası, özsermayesinin 5.000.000 Türk Lirasının üzerinde olması kıstaslarından en az ikisini taşıyan kuruluşlar

Finansal varlıkları 1000 TL tutarını aşan yatırımcılar

Peki bu nitelikli yatırımcılardan toplanan katılma payları nasıl saklanır?

Katılma payları kayden MKK sisteminde oluşturulur ve kaydi ortamda yatırımcı adına MKK nezdinde izlenir. Fon birim pay değeri, kural olarak,asgari yılda bir kere hesaplanır ve yatırımcılara bildirilir.

Katılma Payı yatırımcıların sahip olduğu hakları taşıyan ve fona katılımını gösteren bir sermaye piyasası aracıdır.

Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (GYF) Temel Özellikleri Nelerdir?

GYF’ler kurumlar vergisinden muaftırlar.

Ayrıca kar payı dağıtımında veya fon katılma paylarının satışından elde edilen gelirlerde GYF ’ler için çok önemli sayılabilecek stopaj ve gelir vergisi avantajları mevcuttur (gerçek kişi yatırımcılar fon katılma paylarından elde ettiği gelirlerin yarısı gelir vergisinden istisnadır).

GYF ‘lerin tüzel kişilikleri yoktur fakat özel düzenleme ile tapuda mülkiyet sahibi olmaları düzenlenmiştir.

Alım-Satım Karı ya da kira geliri elde edebilen GYF’ler, bu maksatla; konut, arsa, otel, AVM, hastane, turizm tesisleri, restoran vs. gibi çok sayıda yatırımlarda bulunabilirler. Bunlara ilaveten, kira sertifikası, gayrimenkul sertifikası gibi araçlara da yatırım yapabilme imkânları mevcuttur.

Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (GYF) Faydaları Nelerdir?

Daha önce de dediğimiz gibi 2014 Aralık ayında yapılan Gayrimenkul Zirvesinde Sayın SPK Başkanının konuşması ilgimi çekmişti. Gayrimenkul sektöründeki aşırı stokun verdiği zarardan bahsediyordu, işte GYF’ler; bu stokların eritilmesinde, verimli hale getirilip yönetilmesinde, müteahhit karlarının realize edilmesinde ve sektörün sağlıklı büyümesinde ciddi avantajlar getirecektir.

Özellikle yabancı Gayrimenkul Yatırımcıları açısından baktığınızda; Yatırımcıların firmalar bazında güvenerek yatırım yapmalarından ziyade, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına yatırım yapmaları çok daha avantajlı ve güvenilirdir, zira bu fonlar üzerinde ciddi bir SPK denetimi vardır. Buna ek olarak tapudaki işlemlerde, fonun yetkililerinin yanı sıra, saklamacı kuruluş adı verilen (bankalardan biri) üçüncü bir yetkili de gelip imza atmaktadır. Fona para yatıran yatırımcıların hesapları kişi bazında SPK sistemi içinde elektronik ortamda izlenmekte, dileyen yatırımcı birikimlerinin katılma payına dönüşüp dönüşmediğini kontrol edebilmektedir. Bütün bunların yanı sıra, yabancı yatırımcıların da ülkemizdeki GYF’lerden pay almasının önü açılmış olması da büyük avantajdır. Bir yabancı yatırımcının doğrudan gayrimenkul alımına göre gayrimenkul fonlarına yatırım yaparak dolaylı alımları çok daha güvenilir, hızlı ve maliyetsiz olacaktır.

Tam bu noktada söyleyebileceğimiz bir şey de GYF’lerin konut alımlarında kat mülkiyeti tesis edilmiş ve iskânı çıkmış konutları alabileceğidir. Yani Kat irtifakı aşamasındaki gayrimenkulleri edinemezler. Bu durum hem müteahhitlerin iskân alma sürecini, hızlandırmasını hem de ellerindeki stoku hızlı bir şekilde eritmelerini sağlayacaktır.

Avukat Kadir Kurtuluş

Kaynak : EmlakKulisi