ARGE çalışmaları sonrası, yatırımcı tarafından satın alınan arsaya yatırılan mevduatın kira getirisinin, yatırımcı kira bedeli alıyormuş gibi yatırımcıya ödenmesidir. Yatırımcı sanki bir evi varmış ve burdan kira alıyormuş gibi kazanç sağlayacaktır. Kira bedeli ileride arsa satıldığında arsanın getirisinden düşülecektir.

Neden KGA?

Arsa uzun vadede getiri sağlayan iyi bir yatırım aracıdır. Yatırımından kısa vadede gelir elde etmek isteyen yatırımcılar kira getirisi alabilmek için konut edinmeyi tercih ediyorlar. Çünkü böylelikle yatırım için gerekli mevduatı kredi olarak çekip, krediyi kira getirisiyle geri ödeyebiliyorlar ya da hazırdaki bir sermaye ile yatırım yaptılarsa ara zamandaki ihtiyaçları için kira gelirini kullanıyorlar. Ancak arsa çok daha karlı bir yatırım aracı. Öyleyse arsa yatırımını baştan gelir getirecek bir modellemeye dönüştürebilirseniz bu daha karlı yatırımın negatif yanlarını ortadan kaldırmış olursunuz ki açıkladığımız bu modelde yapılmaya çalışılan budur.

Arsa yatırımı riskli değil midir?

Arsa yatırımı tüm araştırmalarda görüleceği üzere her zaman karlı bir yatırım aracıdır. Buradaki problem arsaya ulaşmak, arsanın hukuki durumunu doğru analiz etmek, imar durumunun araştırılması ve arsanın zamanında satılması için beklemektir.

Doğru yatırım hiç bir zaman riskli değildir. Önemli olan doğru kanaldan yürüme gücüne sahip olabilmektir. Dolayısıyla KGA modelinin çalışma prensibi büyük yatırımcının tekelinde olan az önce söylediğim bu bilgileri küçük yatırımcı için de ulaşılabilir hale getirmektir. Eğer doğru kanalı seçemiyorsanız bankaya yatırılan düz bir mevduat bile risk altındadır, doğru bankayı seçemezseniz banka batar, mevduat yanar ! Eğer siz doğru arsayı bulabilecek danışmanlarla çalışabilirseniz bu riski bertaraf etmiş olursunuz. Zaten KGA modelinin temel amacı işi bir bilene bırakacak bir güce sahip olup; en doğru arsayı bulmak, en doğru proje ile eşleştirmek ve bu arsaya katma değer ekleyerek yatırımcıyı bir gayrimenkul yatırımı ile ulaşabileceği maksimum kara ulaştırmaktır.

KGA fikri nereden doğdu?

Orta üst yatırımcılara alternatif yatırım kanalları sunulmalıdır. Çünkü artık orta segment toplam sermayenin büyük bir yüzdesini elinde tutmaktadır. Orta üst segmentteki sermaye toplamı en üst segmentteki bir kaç zümrenin tekelinde olan sermayeyi çoktan sollamıştır.

Burada bu alternatif yatırımı yaratmanın 2 koşulu vardı:

1. Orta üst segmentin arsa yatırımını tercih etmesini sağlayacak bir yöntem bulunmalıydı ki bu kira getirisidir.

2. Bu orta üst segment yatırımcıları bir araya getirecek bir organizasyon yaratılmasıydı ki bu da Mikro Yatırımcı Modeli’dir.

Bu modelin çıkış noktası demokrasi arayışıdır. Demokrasi sadece siyasi bir arayış değildir, bunu sosyo-ekonomik alana yaymazsanız demokrasi bir ideoloji olmaktan öteye gidemez. Yaşayan bir demokrasiden bahsetmek istiyorsak yatırım yapma özgürlüğü veya zenginleşme fırsatı bir kesimin elinde olmamalıdır.

Sonuçta insanlar tasarruf etme özgürlüğüne sahipler, fakat bu tasarruflarını yatırıma dönüştürürken aynı özgürlüğe sahip olamıyorlar. Bu nedenle KGA modeli ve yeni yaratılacak finansal modellerle tasarrufa yatırım özgürlüğü diyoruz.

Biraz daha açıklar mısınız Mikro Yatırımcı Modeli’ni?

Micro Yatırımcı Modeli’nin amacı insanları bir araya getirip, yüksek mevduatlı yatırım piyasasını, büyük yatırımcıların tekelinden kurtarmaktır. Tabi burada bir ortaklık söz konusu olduğu için projeye ilişkin ciddi bir hukuki altyapı çalışması yapılmıştır, nihayetinde 20 milyon sermayeli bir GYO (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) ya da GYF (Gayrimenkul Yatırım Fonu) kurulmayacak fakat onların hantal yapısından daha hızlı ve işler bir mikro yatırım grubu kurulacaktır. Kira Getirili Arsa Modeli’ni oluşturan Mikro Yatırımcılarla ilgili kimin karar mekanizması olacağından , vergi yönetimine, mülkiyet ve karlılık dağılımına kadar en ince hesaplamaları dahi yaparak bu modellere ilişkin tüm hukuksal süreçlerin ve bu yatırım yönteminin düzenli, sistemli bir şekilde uygulanması bu modelin prensiplerindendir.

Nedir bu hukuki altyapı?

Yatırımcıların sözleşme ve çeşitli hukuki araçlarla garanti altına alınmasını sağlayacak düzenlemeler oluşturulmuştur çünkü sonuçta burada bir ortaklık sözkonusu.

Avukat Kadir Kurtuluş

Kaynak : EmlakKulisi